Propiedad Horizontal: derechos, obligaciones y la importancia del consorcio en la vida cotidiana

En una nueva edición del espacio “Derecho a Saber”, el abogado Juan Bautista Luqui analizó un tema cada vez más frecuente en Coronel Suárez: la propiedad horizontal y las responsabilidades que surgen en los consorcios, especialmente ante el crecimiento sostenido de edificios y complejos habitacionales en el distrito.

Luqui explicó que, si bien la mayoría asocia la propiedad horizontal con grandes edificios, también existen consorcios en construcciones de planta baja, donde varias viviendas comparten espacios comunes. “Hay lugares con cuatro o cinco casas o departamentos que también están bajo este régimen, aunque no se construyan hacia arriba. Tienen las mismas obligaciones”, señaló.

El consorcio: una figura autónoma con deberes concretos

El consorcio de propietarios, incorporado formalmente al Código Civil y Comercial, funciona como una entidad distinta de sus dueños. Su razón de ser es organizar la vida en comunidad:

Conserva y mantiene las partes comunes del edificio.
Recauda y administra el dinero de las expensas.
Rinde cuentas en forma periódica.
Contrata seguros obligatorios y servicios necesarios.
Hace cumplir el reglamento de copropiedad.

Ese reglamento, recordó Luqui, es clave. Es un documento que regula la convivencia, los modos de reunión, los porcentajes de voto, la toma de decisiones y la utilización de espacios compartidos. “Cuando uno compra, el escribano entrega una copia del reglamento y el comprador declara conocerlo. Eso no es un trámite menor: implica aceptar todas sus reglas, incluso las que fueron establecidas antes de adquirir la propiedad”, explicó.

Partes comunes y responsabilidades

Las áreas fuera de la unidad funcional —pasillos, terrazas, ascensores, quinchos, entre otras— son responsabilidad directa del consorcio. Sobre esas zonas recaen los seguros, las reparaciones y cualquier eventual daño que pudieran generar.

Los propietarios, en tanto, deben encargarse del mantenimiento y uso adecuado de sus departamentos o viviendas, sin afectar a los vecinos. Luqui recordó que es habitual que algunos desconozcan qué es parte común y qué no. “Hay balcones, por ejemplo, que son comunes de uso exclusivo. No todo lo que uno cree propio lo es efectivamente. Por eso es tan importante leer el reglamento”.

Ruidos molestos y conflictos cotidianos

Uno de los temas más habituales es el de los ruidos molestos, generalmente originados en unidades particulares. En estos casos, el administrador tiene la obligación de actuar para que cesen, dado que afectan la convivencia y vulneran el reglamento.

Incluso la ley prevé medidas extremas: “Si hay una pérdida de agua en un departamento cuyo propietario no responde, y eso genera perjuicios a otros, la justicia puede ordenar allanar la vivienda para solucionar el problema. Son medidas para preservar el bienestar común”, señaló.

Expensas, administración y la necesidad de controlar

El administrador —que puede ser un propietario del edificio o un profesional externo— concentra un rol sensible. Debe manejar fondos, contratar servicios y llevar cuentas claras. En algunas jurisdicciones, como la Ciudad de Buenos Aires, se exige matrícula y cursos específicos.

Luqui recomienda que los vecinos se involucren: “Es fundamental revisar aportes, seguros, boletas pagas, presupuestos. Un consorcio maneja mucho dinero y ha habido casos de administradores que no cumplieron con las obligaciones. Por eso existe el Consejo de Administración, que debe controlar de manera periódica”.

Las reuniones de consorcio: ordenar para convivir

Otro punto crítico son las asambleas, que suelen ser tensas. “Son espacios donde mucha gente canaliza su personalidad, a veces de manera exagerada. Por eso es clave establecer pautas: quién habla, quién otorga la palabra, cuánto dura la reunión. Sin orden, se vuelven caóticas y la gente deja de participar”, señaló.

La participación, sin embargo, es esencial para un funcionamiento sano: “Al final, todos cuidan su hogar. Rotar responsabilidades y asumir un poco de trabajo comunitario es lo ideal”.

Un régimen pensado para convivir mejor

Para cerrar, Luqui destacó que la propiedad horizontal es un mecanismo que la ley ofrece para ordenar la convivencia y proteger tanto lo común como lo privado: “Es una figura necesaria, que ha ido creciendo con las ciudades. Bien administrada, mejora la vida de todos los propietarios”.

Una explicación clara y útil para quienes hoy viven o están por ingresar al régimen de propiedad horizontal, cada vez más presente en Coronel Suárez.