Alquileres: qué pueden pactar hoy las partes y por qué es fundamental leer antes de firmar

En una nueva edición de “Derecho a Saber”, el abogado Juan Bautista Luqui explicó los principales cambios en los contratos de alquiler y repasó qué pueden acordar actualmente propietarios e inquilinos. Plazos, actualización del valor, moneda, depósito, garantías y rescisión anticipada fueron algunos de los temas abordados.

Los contratos de alquiler cambiaron sustancialmente en los últimos años y, con ellos, también cambiaron muchas de las preguntas que propietarios e inquilinos se hacen al momento de acordar una locación.

En una nueva edición del espacio “Derecho a Saber”, de La Nueva Radio Suárez, el abogado Juan Bautista Luqui propuso “desmitificar” algunas cuestiones vinculadas con los alquileres y explicó qué pueden pactar actualmente las partes y cuáles son las consecuencias de aquello que voluntariamente se firma.

Más libertad para acordar

Luqui recordó que durante la vigencia de la anterior legislación existían numerosas condiciones que debían cumplirse obligatoriamente, entre ellas determinadas pautas respecto de la duración y actualización de los contratos.

Según explicó, las modificaciones introducidas posteriormente otorgaron mayor libertad contractual a propietarios e inquilinos, permitiéndoles establecer buena parte de las condiciones del alquiler de común acuerdo.

“Hoy el plazo lo ponen las partes”, explicó.

Si el contrato no establece un plazo, existen plazos supletorios previstos legalmente: dos años para vivienda y tres años para los contratos comerciales, según lo explicado durante la entrevista.

La diferencia fundamental es que esos plazos operan cuando las partes no establecen otra cosa.

¿Cómo se actualiza el alquiler?

Otro de los grandes cambios tiene que ver con la actualización del valor del alquiler.

Actualmente no existe un único índice obligatorio que las partes deban utilizar. Propietario e inquilino pueden acordar qué mecanismo utilizarán para actualizar el canon y con qué periodicidad.

Puede establecerse una actualización trimestral, cuatrimestral, semestral o con la frecuencia que acuerden las partes.

También pueden elegir el índice o referencia que consideren conveniente, siempre que exista acuerdo entre ambas partes.

Luqui mencionó como ejemplos distintos indicadores que podrían utilizarse como referencia, desde índices oficiales hasta otros valores acordados contractualmente.

La moneda también puede ser acordada

La libertad contractual alcanza también a la moneda en la que se establece el alquiler.

Según explicó el abogado, las partes pueden acordar la moneda que utilizarán para el contrato, incluyendo pesos, dólares u otras unidades de valor.

Lo importante, nuevamente, es que esa condición quede claramente establecida en el contrato y sea aceptada por ambas partes.

¿Qué ocurre con el depósito?

El depósito en garantía también forma parte de las condiciones que pueden acordar propietario e inquilino.

Por eso, Luqui recomendó prestar atención especialmente a qué se establece respecto de ese depósito cuando finaliza el contrato.

El paso del tiempo puede modificar el valor real de aquello que se entregó originalmente y, por eso, es conveniente dejar expresamente establecido cómo se devolverá, compensará o aplicará ese depósito al finalizar la relación contractual.

¿Qué pasa si el inquilino quiere irse antes?

Otra consulta habitual tiene que ver con la rescisión anticipada.

Luqui explicó que, de acuerdo con el régimen actualmente aplicable, cuando corresponde utilizar el mecanismo previsto legalmente, el inquilino puede quedar obligado a pagar un equivalente al 10% del saldo de los alquileres que resten hasta la finalización del contrato.

Sin embargo, también señaló que las partes pueden acordar otra solución.

Por ejemplo, si existe una buena relación entre propietario e inquilino y ambas partes están de acuerdo con finalizar el vínculo sin reclamar ese importe, pueden hacerlo.

La clave vuelve a ser el acuerdo y las condiciones que hayan sido establecidas.

¿Qué pasa con los contratos firmados bajo la ley anterior?

Una de las preguntas más frecuentes aparece cuando un contrato fue firmado antes de los cambios legislativos.

Luqui explicó que, en principio, los jueces aplican la legislación vigente al momento en que se celebró el contrato.

Por eso, no necesariamente las nuevas reglas se aplican a contratos que fueron firmados bajo un régimen anterior.

La fecha de celebración del contrato es, entonces, un dato fundamental para determinar qué normativa resulta aplicable.

Las garantías y un mito frecuente

Durante la entrevista también surgió una cuestión habitual en Coronel Suárez: la exigencia de que la garantía de un contrato de alquiler sea necesariamente una propiedad ubicada en la provincia de Buenos Aires.

Luqui cuestionó esa práctica y explicó que una garantía puede adoptar diferentes formas, dependiendo de lo que acuerden las partes.

Puede tratarse de una propiedad, un vehículo, una fianza personal u otro mecanismo que otorgue respaldo al cumplimiento de las obligaciones.

En ese sentido, señaló que no encuentra una razón jurídica general para sostener que una garantía inmobiliaria necesariamente deba estar ubicada dentro de la provincia de Buenos Aires.

La cuestión fundamental es analizar qué garantía se acepta y cómo queda establecido en el contrato.

La libertad también implica responsabilidad

Más allá de todas estas posibilidades, el abogado hizo hincapié en un aspecto fundamental: la libertad para pactar implica también la responsabilidad de cumplir aquello que se firmó.

Es decir, que las partes tengan mayor autonomía para establecer las condiciones de un alquiler no significa que, una vez firmado el contrato, cualquiera pueda desconocer lo acordado simplemente porque posteriormente dejó de resultarle conveniente.

“Es libertad contra la responsabilidad de cumplir lo que vos estás firmando”, resumió Luqui durante la entrevista.

Por eso, antes de firmar un contrato de alquiler es fundamental leer detenidamente todas sus cláusulas, comprenderlas y, si existe alguna duda, consultar con un profesional.

Plazo, forma de actualización, moneda, depósito, garantías, rescisión y demás obligaciones deberían quedar claramente establecidos.

La mayor libertad contractual ofrece más posibilidades para que propietario e inquilino adapten el contrato a sus necesidades, pero también exige mayor atención y responsabilidad al momento de firmar.